En el ámbito inmobiliario y fiscal, una de las operaciones que más dudas ha generado en los últimos años ha sido la compra de viviendas con subrogación hipotecaria. Muchos compradores se preguntaban si, al asumir la deuda pendiente de una hipoteca existente, se generaba una obligación adicional de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Hoy, por fin, hay respuesta definitiva.
¿Qué dice la Dirección General de Tributos (DGT)?
A través de una consulta vinculante, la Dirección General de Tributos ha aclarado que la asunción de la deuda hipotecaria por parte del comprador no genera un nuevo pago de AJD. En concreto, indica que la subrogación del deudor hipotecario que se produce dentro de una compraventa de inmueble no está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de AJD del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Esto significa que, al formalizarse la compraventa y subrogarse el comprador en la hipoteca existente, no se origina una inscripción fiscalmente independiente o adicional que suponga un nuevo hecho imponible por AJD.
¿Por qué no se paga AJD en este caso?
Según argumenta Tributos en su resolución:
«Dicha subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, porque se entiende que la única operación inscribible es el cambio de titularidad del bien transmitido que garantiza la hipoteca».
Además, la hipoteca permanece inalterada en sus condiciones, y únicamente cambia el sujeto deudor, lo que no afecta a la base hipotecaria ni a su configuración registral.
¿Qué implica esto para compradores y vendedores?
Ahorro fiscal directo: el comprador no tendrá que pagar AJD por asumir la hipoteca en una compraventa, reduciendo así el coste total de la operación.
Más seguridad jurídica: se despejan definitivamente las dudas que hasta ahora enfrentaban notarios, asesores fiscales e inmobiliarias sobre si este hecho imponible existía o no.
Mayor flexibilidad en las operaciones inmobiliarias: esta aclaración puede animar a más compradores a optar por la subrogación hipotecaria cuando interese mantener las condiciones financieras preexistentes.
Conclusión
Este cambio de criterio fiscal supone una buena noticia para el mercado inmobiliario, especialmente en un momento en que las operaciones hipotecarias se están encareciendo y la subrogación se presenta como una opción interesante para compradores que deseen aprovechar condiciones anteriores.
Con esta consulta vinculante, la DGT aporta seguridad jurídica a un procedimiento muy habitual en compraventas de segunda mano, favoreciendo tanto a particulares como a profesionales del sector.
